Modelo 180: resumen anual de retenciones por alquiler

El modelo 180 es el resumen anual de las retenciones e ingresos a cuenta que se practican sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos: locales, oficinas, naves o despachos. Dicho en llano: si tu empresa o tu actividad como autónomo alquila un local y cada mes descuenta un porcentaje del alquiler para ingresarlo en Hacienda a cuenta del IRPF o del Impuesto sobre Sociedades del propietario, en enero tendrás que presentar el modelo 180 para resumir todo lo que has retenido a lo largo del año.

Es una declaración informativa, así que con ella no se paga nada. El dinero ya se ingresó trimestre a trimestre con el modelo 115. El 180 sirve para que la Agencia Tributaria sepa, con nombre y NIF, a quién corresponde cada retención: identifica a cada arrendador, el importe del alquiler que le has pagado en el año y la retención practicada, e incluso el inmueble concreto por su referencia catastral. Con esos datos, Hacienda cruza la información y traslada esas retenciones al borrador de la declaración del propietario, para que le consten como impuestos ya adelantados.

En esta guía verás, sin tecnicismos, qué es el modelo 180, en qué se diferencia y cómo se relaciona con el modelo 115, quién está obligado a presentarlo y a retener, las excepciones en las que no hay que retener, cómo se rellena paso a paso y en qué plazo se presenta. Si llevas la contabilidad de un negocio con local alquilado, esto te toca de cerca.

La forma más rápida de entender el modelo 180 es ponerlo al lado de su hermano trimestral, el modelo 115. Los dos giran en torno a lo mismo (las retenciones del alquiler), pero cumplen funciones distintas y se presentan en momentos distintos.

El modelo 115: el ingreso trimestral

El modelo 115 es una autoliquidación: con él ingresas en Hacienda, cada trimestre, las retenciones que has practicado sobre el alquiler. Se presenta durante los primeros veinte días de abril, julio, octubre y enero, y en él declaras cifras globales (la base de las retenciones y el total retenido), sin desglosar a quién se lo has retenido. Es, en la práctica, donde sale el dinero de tu bolsillo hacia Hacienda.

El modelo 180: el resumen anual que informa

El modelo 180 es el resumen anual informativo. No se paga nada con él: recopila las retenciones de todo el ejercicio y, sobre todo, las desglosa por perceptor. Aquí sí indicas exactamente a qué arrendador retuviste, cuánto le pagaste de alquiler durante el año y cuánto le retuviste, junto con los datos del inmueble. Se presenta una sola vez, al principio del año siguiente.

Cómo encajan: la regla de oro

La relación entre ambos es sencilla, y es lo primero que revisa Hacienda: la suma de lo declarado en los cuatro modelos 115 del año debe coincidir con el total del modelo 180. Si no cuadra, salta una incidencia. Por eso conviene llevar bien los registros durante todo el ejercicio: el 180 no es más que la foto ordenada de lo que ya fuiste ingresando trimestre a trimestre. Esta misma lógica de "trimestral que ingresa más anual que resume" la verás también en el IVA, con el modelo 303 trimestral y su resumen de fin de año.

Aquí hay una confusión muy habitual, así que vamos a lo importante: el modelo 180, igual que la retención, lo asume quien paga el alquiler, no quien lo cobra. Es decir, el arrendatario (el inquilino), no el arrendador (el propietario).

En concreto, está obligado a retener, a ingresar y, por tanto, a presentar el 180 quien reúne estas condiciones:

• Es un empresario o profesional: una sociedad o un autónomo que desarrolla una actividad económica. Un particular que alquila una vivienda para vivir no retiene ni presenta estos modelos.
• Paga rentas por el arrendamiento o subarrendamiento de un inmueble urbano (un local, una oficina, una nave, un despacho) que destina a su actividad.
• El arrendador está sujeto a retención (por IRPF si es persona física, por el Impuesto sobre Sociedades si es una entidad), salvo que se dé alguna de las excepciones que veremos en el siguiente apartado.

El mecanismo es este: cada vez que pagas el alquiler, descuentas la retención (el tipo general es del 19 % sobre la renta, sin contar el IVA) y le abonas al propietario el resto. Ese 19 % lo ingresas tú en Hacienda con el 115 cada trimestre, y en enero lo resumes en el 180. Para el propietario no es un coste añadido: es un adelanto de su propio impuesto, que después se descuenta en su declaración de la Renta o de Sociedades.

Cuidado con no mezclar el 180 con otros resúmenes anuales de retenciones. Las retenciones de nóminas y de facturas de profesionales van por otra vía: se ingresan con el modelo 111 y se resumen con el modelo 190. El 115 y el 180 son exclusivamente para el arrendamiento de inmuebles urbanos.

No en todos los alquileres hay que retener. La normativa recoge varios supuestos en los que, aun pagando la renta de un inmueble urbano, no existe obligación de practicar retención; y si no hay que retener, tampoco presentas el 115 ni el 180 por ese alquiler. Estos son los principales, según la Agencia Tributaria:

• Viviendas para empleados. Cuando la empresa arrienda una vivienda para uno de sus trabajadores, ese arrendamiento no está sujeto a retención.
• Rentas bajas al mismo arrendador. Cuando lo que pagas a un mismo arrendador no supera los 900 euros anuales (IVA aparte). Si a lo largo del año acabas superando esa cifra, sí habrá que retener.
• Arrendamiento financiero (leasing). Los rendimientos de los contratos de arrendamiento financiero no llevan esta retención.
• Arrendador profesional del alquiler. Cuando el arrendador acredita ante ti que tributa en un epígrafe del IAE de alquiler de inmuebles (grupo 861) y, aplicando las reglas de cálculo de la cuota, esta no resulta cero. Debe comunicártelo mediante el certificado correspondiente de la Agencia Tributaria.
• Entidades exentas. Las rentas de entidades totalmente exentas del Impuesto sobre Sociedades.

Como ves, algunas excepciones son fáciles de identificar (el leasing o la vivienda para empleados), pero otras dependen de un umbral o de un cálculo (los 900 euros, el epígrafe del IAE). Ante cualquier duda sobre si te corresponde retener o no, lo prudente es confirmarlo en la sede de la Agencia Tributaria o con tu asesor antes de decidir, porque retener de más o de menos genera regularizaciones después.

El modelo 180 se presenta de forma telemática a través de la sede electrónica de la Agencia Tributaria, y tiene dos grandes bloques. Si has llevado bien los registros durante el año, rellenarlo es más un ejercicio de ordenar que de calcular.

1. La carátula o resumen

En la primera parte identificas el ejercicio que declaras y tus datos como declarante (NIF, nombre o razón social). Después consignas los totales del año: el número de perceptores (cuántos arrendadores distintos has tenido), la suma de las bases de retención (el total de rentas satisfechas) y el total de retenciones e ingresos a cuenta practicados. Esas cifras son las que tienen que cuadrar con la suma de tus cuatro modelos 115.

2. La relación de perceptores

En la segunda parte va el detalle, una línea por cada arrendador. Por cada uno indicas:

• NIF, nombre o razón social y provincia del arrendador.
• Importe de las percepciones: la renta total que le has pagado en el año.
• Porcentaje de retención aplicado y retenciones practicadas (el importe efectivamente retenido).
• Datos del inmueble: la situación y, cuando existe, la referencia catastral. Si un mismo arrendador te alquila varios inmuebles, se detalla cada uno.

Para que este bloque salga a la primera, la clave está en tener bien guardadas las facturas del alquiler de todo el año: la renta debe estar bien documentada, con la retención reflejada, siguiendo los campos obligatorios de una factura. Y recuerda que el alquiler del local es, para ti como arrendatario, uno de los gastos deducibles de tu actividad: la retención no es un gasto extra, solo la parte de la renta que en lugar de pagar al casero ingresas en Hacienda en su nombre.

El modelo 180 se presenta en enero del año siguiente al ejercicio que declaras. Por regla general, el plazo va del 1 al 31 de enero; cuando el último día cae en fin de semana o festivo, se traslada al siguiente día hábil (por ejemplo, para el ejercicio 2025 el plazo termina el 2 de febrero de 2026). Como las fechas exactas pueden variar cada año, conviene comprobarlas en el calendario del contribuyente de la Agencia Tributaria antes de presentar.

Presentar bien y a tiempo evita sustos. Estos son los tropiezos más habituales:

• Que no cuadre con los 115. Es el error número uno. Si la suma de los cuatro modelos 115 no coincide con el total del 180, Hacienda lo detecta enseguida. Repasa trimestre a trimestre antes de cerrar el anual.
• Datos del perceptor incorrectos. Un NIF mal escrito o un nombre que no coincide impide que la retención se le impute correctamente al arrendador en su declaración.
• Olvidar la referencia catastral. Falta con frecuencia y es un dato que la Agencia Tributaria pide para localizar el inmueble.
• Confundirlo con el 190. Meter en el 180 retenciones de nóminas o de profesionales (que van en el 111 y el 190) es un clásico. El 180 es solo alquiler de inmuebles urbanos.
• No presentarlo. Aunque sea informativo, es obligatorio: no presentarlo, o hacerlo fuera de plazo, puede acarrear sanciones. Presenta aunque no tengas que ingresar nada, porque el ingreso ya lo hiciste con los 115.

La mejor prevención no es de enero, sino de todo el año: si registras cada pago de alquiler con su retención según lo vas haciendo, en enero el 180 se rellena casi solo.

Veámoslo con un caso ilustrativo (las cifras son inventadas para explicar la mecánica, no un dato real de ningún negocio). Imagina a Marta, autónoma, que tiene alquilado un local para su tienda. El propietario es un particular y la renta es de 1.000 € al mes (más el IVA correspondiente, que aquí dejamos aparte para centrarnos en la retención).

Cada mes, Marta aplica el 19 % de retención sobre esos 1.000 €, es decir, 190 €. Así que le paga al casero 810 € de renta neta y se queda con los 190 € para ingresarlos en Hacienda. A lo largo del trimestre acumula tres mensualidades, de modo que cada modelo 115 recoge una base de 3.000 € y una retención de 570 €, que ingresa en abril, julio, octubre y enero.

Al cerrar el año, las cuentas de Marta quedan así:

• Renta total pagada al arrendador: 12.000 € (1.000 × 12).
• Retención total practicada: 2.280 € (190 × 12), que coincide con la suma de los cuatro 115 (570 × 4).

En enero, Marta presenta el modelo 180 con un único perceptor: su casero. En la línea de ese perceptor consigna su NIF y nombre, los 12.000 € de percepciones, el 19 % de retención, los 2.280 € retenidos y la referencia catastral del local. En la carátula, el total de retenciones (2.280 €) cuadra al céntimo con la suma de sus modelos 115. Todo encaja, no hay nada que pagar (ya se ingresó durante el año) y Hacienda podrá imputarle al propietario esos 2.280 € como adelanto de su IRPF.

Fíjate en la moraleja: el 180 no ha exigido ningún cálculo nuevo en enero. Ha sido, simplemente, ordenar y resumir lo que Marta ya había hecho mes a mes. Ahí está el secreto de presentarlo sin agobios.

Recapitulando: el modelo 180 es el resumen anual, informativo, de las retenciones del alquiler de inmuebles urbanos. Lo presenta el arrendatario (empresa o autónomo) que retiene el 19 % de la renta al propietario, salvo en las excepciones previstas (vivienda para empleados, rentas de hasta 900 € anuales al mismo arrendador, leasing, arrendador profesional con cuota de IAE no nula o entidades exentas). Se presenta en enero, detalla a cada arrendador y cada inmueble, y su total debe cuadrar con la suma de los cuatro modelos 115 del año. Si llevas los registros al día, en enero es solo ordenar.